开盘去化不力,到底是谁把嘉定楼盘坑了

{1.0}嘉定，生门生猛

如果一个地方的名字里有“定”字，那么地理位置一定相当重要，属于扼守主要通道的军事要地。比如安定、定海、保定等等，嘉定也是如此。从位置上看，嘉定就是扼守上海北大门的交通要地。我们说过，北方，是上海的生门。在往北这个方向上，一是嘉定，二是宝山，分别通向昆山和太仓。因为有沪宁高速、11号线，嘉定的能级无疑要比宝山高N个等级，我们来看这张通勤流量表就知道了。

临近年末，大家突然发现，刚需能够置业的地方，好像只有嘉定是个可以提供较多新盘的地方了。

宝山的多数项目开盘即日光，随着土地供应日渐稀少，大华跳出了宝山来到了隔壁普陀的石泉街道拿地。松江泗泾、大学城、新城等主要板块新盘基本开一期光一期，引得金地豪掷50亿拿下了中山街道地块，还是吃独食。

那么占据三大交通主干道：沪宁、沪嘉、11号线、以及未来的嘉闵线的嘉定，你觉得，以后如何？

同样，我们把图1的那些灰色板块看作是3-6万单价的刚需置业区和1-3万的环沪主要置业区，你看哪里离上海主城区最近？哪里最密集？

看过各区的规划、十四五规划，嘉定，大概是唯一一个可以只要依靠规划、交通、市场就可以“自来熟”的"郊区"板块。别的地方招商引资可能需要九牛二虎之力，而嘉定几乎可以事半功倍信手拈来。三哥给大家讲过，坐11号线，从安亭到市区，只要30分钟不到，打车，块钱都不到。按照这个交通时间，嘉定的房价应该在4-5-6-7万，安亭的3字头，很快将成为历史。

除了嘉定南部的江桥被划入大虹桥主城区核心板块，安亭有国际汽车城的大产业，嘉定新城作为新的主城区，嘉定的其他板块基本会沿着由南往北发展。

照理，在这样的区域，在如今的限价情况下，各个楼盘都应该卖的顺风顺水，起码要比宝山松江强吧？

但是实际上，嘉定的楼盘，除了江桥的保利云上澄光，得益于大虹桥板块的热岛效应，开一次光一次，其他各个楼盘，开盘都是，连都没有，更不要说什么几倍认筹，日光了。

问题到底在哪里？

是区域人口不足？刚需不足？还是被昆山花桥太仓浮桥吸走了客户？

带着这些问号，三哥专门走访了嘉定各个楼盘。

{2.0}胡天胡地乱操盘

三哥去考察了嘉定徐行的佳兆业城市广场、昌吉东路的融侨星誉、正荣悦珑府、嘉宝新力梦之晴等项目。总的感觉是，这里缺乏优秀的操盘手，有点白瞎这些板块和楼盘。

比如昌吉东路的三个在售盘，嘉宝还没清盘，融侨就急着入市；融侨刚开盘，正荣又要准备开盘。引得整个昌吉东路，都是村里的老大爷阿姨小蜜蜂，穿着马甲导客”截客“，看盘观感非常差。这里又不是什么嘉兴嘉善，花桥浮桥，搞什么劳什子截客？

正常来说，各个项目对一下开盘时间，一个一个来就是了，开一个光一个，不好吗？非要买房子的客户做三选一，那就没三个星期做不了决定，还可能跑到外区去。

作为这些项目的策划代理方，我看易居也有不可推卸的责任，老是强调竞争，而不是合作，房型面积越做越小，装修标准越来越低就是最大的策划定位，美其名曰错位，我看是自己把自己带沟里去了。哦不，把甲方带沟里去了。正荣悦珑府甚至外墙涂料都出现了，真是回到了上个世纪90年代。

看看这些花里胡哨记不住的案名，哪个体现了产品力？你不是不知道正荣出名，是做了果岭系，一看就是有产品力想象空间吧？

你在板块要做的顶顶重要的事情是什么？

当然是品质不断提升。比如在类似的地铁盘泗泾板块，我们看到金地推出了联排合院产品西郊风华；早些时候融创推出了壹号产品，未来还有格力的罗杰斯作品；

在这样的背景下，建发做了新中式的泗水和鸣，招商做了白领喜欢的泳池科技，那才是各有特点，百花齐放，百家争鸣的”错位“，而不是硬靠价格、总价PK比拼的站位、挤位。这样弄下去，下面该搞什么，蚂蚁工坊、蜂巢了。

我看易居现在的排行榜，年度大会、数字化大会搞得很热闹，但是基本的操盘功夫，退化得很严重，操盘手策划缺乏足够的大局观、说服力。据说易居现在在搞策划高手培训，但愿老鸟们教给策划的，不仅是花式PPT，而是前瞻、准确、到位的定位。没有这个做基础，什么产品力、销售力，都是胡扯百搭，最后就是走向渠道营销、价格PK，一片红海。连策划都失去了想象力，挑战力，流于庸俗、保险，那还要策划干嘛？直接找富想象力的创邑做广告得了，保证每个楼盘都会出现“想象”二字。

易居什么时候出个产品白皮书，而不是什么浮躁的排行榜，那才能给周老板去年讲的”结硬寨、打呆仗“找到出路。敢情你躲在城堡里一天到晚是发呆祈求上帝呢？而不是搜集案例，做研发？搞科技树？

看来做市场数据出身的丁博士，到底不懂房地产的核心竞争力是产品。易居现在就像一个虚胖的喝醉酒（甚至是毒药）的鸵鸟，头重脚轻，靠排行榜来裹挟开发商，这条路，注定走不通，走不长。

过几天，又是易居的”挑战未来“大会了，易居拿什么挑战未来？大数据、排行榜吗、天猫好房10%的股份？还是那些没营养的，站在甲方角度的服务生性质的

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